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Exporo Test & Bewertung

Letztes Update am 12.06.2017 von Stefan Erlich | Testergebnis:  Bewertung: 4,5 von 5 Punkten

Bewertung & Empfehlung

In diesem Testbericht möchten wir die Hamburger Crowdinvesting-Plattform Exporo und ihre Immobilien-Geldanlagen etwas genauer unter die Lupe nehmen. Ist Exporo seriös? Wie ist das Risiko einer Anlage einzuschätzen und gibt es eventuell Kritik zu äußern, die Anleger vor einem Investment abhalten sollte? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie im folgenden Artikel.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Testbericht um eine Live-Version handelt, bei der wir unsere Erfahrungen aus der Praxis kontinuierlich einarbeiten und den Testbericht somit erweitern (u. a. auf Basis von Erfahrungen aus unserem Echtgeld-Portfolio). Die Bewertung von Exporo ist daher stets als vorläufig und abhängig von unserem aktuellen Erfahrungsstand zu sehen.

Wichtig: Der Erwerb von Vermögensanlagen über Crowdinvesting ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Bitte lesen Sie daher vor einer Anlage stets unsere ausführlichen Erläuterungen zum Risiko von Crowdinvesting-Anlagen. Dieser Testbericht ist trotz seiner positiven Note kein Indikator für die Sicherheit der von Exporo vermittelten Projekte. Wir können hier lediglich die Plattform selber bewerten und nicht die von ihr vermittelten Projekte. Ohnehin halten wir die Streuung über möglichst viele verschiedene Projekte für deutlich wichtiger als die richtige Wahl des einen sicheren Projektes, da sich Probleme zumeist nicht so einfach im Vornherein erkennen lassen.

Aktuell bewerten wir Exporo mit guten bis sehr guten 4,5 von 5 Punkten. Die einzelnen positiven Punkte (Pro) sowie unsere Kritik an Exporo (Kontra) finden Sie im Folgenden aufgelistet.

Positiver Aspekt
Bisher sehr gute Erfolgsbilanz was Finanzierungen und Rückzahlungen angeht (bisher keine Projektausfälle oder Verspätungen bei Rückzahlungen)
Positiver Aspekt
Gute bis sehr gute Projektverfügbarkeit (jederzeit mindestens 1-2 Projekte)
Positiver Aspekt
Gute Aufbereitung der Projekte mit ausführlichen Projektbeschreibungen
Positiver Aspekt
Transparente Nennung und Darstellung wichtiger Finanzkennzahlen (u. a. Eigenkapitalquoten)
Positiver Aspekt
Starke Finanzierung im Rücken durch Risikokapitalgeber
Positiver Aspekt
Zumeist recht kurze Laufzeiten der Darlehen
Positiver Aspekt
Sehr gute Online-Verwaltung mit Zahlungs- und Vertragsübersicht
Positiver Aspekt
Möglichkeit zum Einzug des Anlagebetrages per Lastschrift
Negativer Aspekt
Kein automatischer Abzug der Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer)
Negativer Aspekt
Keine regelmäßigen Updates zum Fortschritt der Bauprojekte
Negativer Aspekt
Keine Möglichkeit zur Investition in ein breites Portfolio (nur Einzelinvestments möglich)

Unser Bewertung von Exporo:

Wir halten Exporo auf Basis unserer aktuellen Praxiserfahrungen für eine seriöse und glaubwürdige Plattform mit ausgereiften Prozessen, gutem Team und solider Unternehmensfinanzierung. Die Crowdfunding-Plattform zeigt bisher eine erstaunliche Erfolgsbilanz und positioniert sich damit an der Spitze des deutschen Immobilien-Crowdinvesting-Marktes. Sicherlich gibt es im Detail noch Verbesserungspotential, jedoch sind dies überwiegend Punkte, die Exporo in Zukunft noch beheben kann.

Unsere Bewertung sollte allerdings nicht mit einer Einschätzung der Sicherheit von Exporos Projekten verwechselt werden, und zwar aus zwei Gründen:

  1. Exporo ist nicht der Empfänger des Geldes: Exporo selbst entwickelt keine eigenen Immobilienprojekte, sondern vermittelt Kredite (sogenannte Nachrangdarlehen) zwischen Immobilienentwicklern und Anlegern wie Ihnen. Fast jedes Projekt, das über die Plattform von Exporo finanziert wird, wird von einem anderen Projektentwickler (=Kreditnehmer) umgesetzt, mit unterschiedlicher Erfahrung, unterschiedlicher Finanzierungsstruktur und unterschiedlichen Rahmenbedingungen. Unsere Bewertung sagt Ihnen somit vor allem etwas über die Abwicklung der Geldanlage, jedoch wenig über die Sicherheit der Projekte und Kreditnehmer selbst.
  2. Beschränkte Möglichkeit der Sicherheitsanalyse: Probleme bei Immobilienprojekten lassen sich nicht ohne Weiteres im Voraus erkennen. Natürlich gibt es Indikatoren wie die Erfahrung des Projektentwicklers, die Finanzierungsstruktur, den Standort und Fortschritt des Projektes etc., allerdings garantiert keiner dieser Faktoren den Erfolg eines Projektes. Selbst ein extrem erfahrener Entwickler mit solider Finanzierungsstruktur kann pleite gehen, wenn der Immobilienmarkt nicht mehr so gut funktioniert wie im Moment. Vergessen Sie daher auch bei Exporo nicht die Streuung über möglichst viele verschiedene Projekte und Kreditnehmer. Nur so können unvorhersehbare Verluste aufgefangen und kompensiert werden (siehe auch unsere ausführlichen Risikohinweise zum Thema).

Exporo ist als Crowdinvesting-Plattform aus unserer Sicht vor allem für Anfänger ein sehr guter Startpunkt in die Crowdfunding-Welt. Dieser Anbieter ist jedoch definitiv nicht die einzige Option im Markt und man sollte sich zuvor ganz allgemein und unabhängig von Exporo darüber im Klaren sein, in was man hier investiert und dass das Risiko deutlich höher ist als bei Tages- und Festgeld. Nicht ohne Grund liegen die Renditen bei Crowdinvesting deutlich über denen klassischer Anlageprodukte. Wir glauben jedoch, dass diese Form der Anlage mit einer breiten Diversifikation über möglichst viele verschiedene Projekte und einem guten Partner wie Exporo trotz der der genannten Risiken ein lukratives Investment sein kann.

Über die Exporo AG: Wer steckt dahinter?

Exporo Logo

Die Exporo AG mit Sitz in Hamburg wurde Ende 2014 von Simon Brunke, Dr. Björn Maronde, Julian Oertzen und Tim Bütecke gegründet. Die vier fanden sich in diesem Team zusammen, um die Entwicklung eines Online-Marktplatzes zur Finanzierung von Immobilienprojekten voranzutreiben, nachdem klar wurde, dass es sowohl vonseiten der Anleger als auch von Immobilienentwicklern großes Interesse an einem solchen Finanzierungskanal gibt. Der Marktplatz ist heute als Exporo bekannt und vermittelt zwischen Anlegern und Projektentwicklern nachrangige Darlehen zur Finanzierung von Immobilienvorhaben (genannt Crowdfunding bzw. Crowdinvesting).

Das Unternehmen beschäftigt mittlerweile 48 Mitarbeiter (Stand Dezember 2016), wovon nach Angaben von Exporo aktuell 8 Personen für die Akquise und Prüfung von Immobilienprojekten zuständig sind. Im Juli 2016 wurde eine größere Finanzierung mit den Risikokapitalgebern e.ventures, Holtzbrinck Ventures, Sunstone Capital und BPO Capital in Höhe von 8,2 Mio. € abgeschlossen, sodass davon auszugehen ist, dass Exporo aktuell über ausreichend finanzielle Mittel verfügt, um den Geschäftsbetrieb (und die für Anleger vor allem wichtige Abwicklung von Zahlungen und Projekten) auch in schwierigeren Zeiten aufrecht erhalten kann.

Mit einem vermittelten Volumen über 68 Mio. € (Stand Juni 2016), verteilt auf mehr als 50 Immobilienprojekte ist Exporo aktuell der größte und erfolgreichste Anbieter im Bereich Immobilien-Crowdinvesting in Deutschland. Keine andere Plattform konnte bisher so viele Projekte finanzieren und soviel Geld einsammeln wie Exporo. Und auch bei der Anzahl an erfolgreich zurückgezahlten Projekten führt Exporo mit 9 Immobilien derzeit den Markt an. Man muss hier fairerweise einwenden, dass diese 9 Projekte teilweise über Offline-Kanäle und nicht über die heute bestehende Plattform finanziert wurden. Das ändert jedoch nichts daran, dass Exporo bewiesen hat, dass es Projekte erfolgreich finanzieren, abwickeln und zurückzahlen kann. Diesen Beweis müssen einige andere Immobilien-Plattformen in Deutschland noch erbringen.

Weitere Informationen zu Exporo finden Sie z. B. im Hamburger Abendblatt, auf Gründerszene.de oder auch in den Erfahrungsberichten bestehender Kunden.

Risiko & Sicherheit von Exporo

Die Frage nach der Sicherheit der über Exporo angebotenen Geldanlagen taucht immer wieder auf, denn viele Anleger sind angesichts der hohen Zinsen verunsichert, ob es sich hier um ein sicheres Investment handelt oder Verluste vorprogrammiert sind. Um die Frage zu beantworten, muss man zunächst einmal verstehen, in was man bei Exporo eigentlich investiert.

Risiko durch Nachrangdarlehen

Es handelt sich hier um nachrangige Darlehen, also Kredite, die Sie im Rahmen eines Projektes einer Firma oder Person gewähren. Diese Darlehen nennt man deswegen nachrangig, weil ihnen keine Sicherheiten zugrunde liegen, der Kreditnehmer die Rückzahlung verzögern kann, wenn dies seine Insolvenz bedeuten würde, und weil im Falle einer Insolvenz erst alle anderen Gläubiger ausgezahlt werden. In der Praxis bedeutet letzteres, dass zumeist nicht mehr genügend Kapital in Form von Insolvenzmasse vorhanden ist, um die Anleger zu entschädigen. Durch diese drei Faktoren ist die Anlage in Crowdinvesting per se schon mit einem deutlich höheren Risiko verbunden als z. B. Tagesgeld und Festgeld, bei dem die Gelder durch eine Einlagensicherung geschützt sind.

Es ist zudem zu beachten, dass Sie Ihr Geld nicht etwa Exporo leihen, sondern dem Entwickler oder Eigner des Immobilienprojektes, das Sie sich ausgewählt haben. Exporo agiert nur als Vermittler und reicht Ihr Geld damit lediglich weiter. Möchte man das mit Exporo verbundene Risiko einschätzen, so kommt man nicht umher, sich Gedanken über die angebotenen Crowdinvesting-Projekte sowie deren Eigner und vor allem ihre Bonität zu machen. Exporo selbst ist für die Sicherheit Ihrer Geldanlage letztlich gar nicht so relevant. Eher entscheidend ist, ob das Projekt an sich ein Erfolg wird, ob die Geschäftsführer gute Arbeit leisten und ob die Firma genügend Liquidität für die versprochenen Zahlungen zur Verfügung hat.

Fazit zum Exporo Risiko

Gehen Sie davon aus, dass Crowdinvesting generell aufgrund der Nutzung von nachrangigen Darlehen als Investitionsform mit einem hohen Ausfallrisiko verbunden sind. Dies geht bis hin zum vollständigen Verlust Ihres Anlagebetrages, da im Falle der Insolvenz des Kreditnehmers nicht mit einer Entschädigung aus der Insolvenzmasse gerechnet werden kann. Exporo selbst kann die Sicherheit der Projekte nur bedingt beeinflussen, primär durch eine genaue Projektprüfung. Allerdings muss man ganz nüchtern feststellen, dass auch eine genaue Projektprüfung keinen ausreichenden Schutz vor Ausfällen bietet, denn viele Probleme lassen sich nicht ohne Weiteres im Vorhinein erkennen.

Investieren Sie in daher nur in Crowdinvesting, wenn Sie den vollständigen Verlust Ihres eingesetzten Kapitals sowohl psychisch als auch finanziell problemlos verkraften können. Nur, wenn Sie in der Lage sind, Verluste mit einem Schulterzucken zu beantworten, hat diese Anlageklasse langfristig überhaupt das Potential, Ihnen Spaß zu machen.

Anlageprozess & Online-Verwaltung

Der Anlageprozess bei Exporo erfolgt analog zu dem der meisten anderen Crowdinvesting-Plattformen. Dabei werden grob die folgenden Schritte durchlaufen:

  1. Registrierung: Im ersten Schritt muss zunächst nur eine E-Mail-Adresse angegeben werden. Exporo sendet anschließend eine E-Mail zur Bestätigung dieser Adresse per Verifizierungslink. Nach der Verifizierung fragt Exporo noch einige Basisdaten wie Vor- und Nachname und das gewünschte Passwort ab - mehr aber auch nicht. Im Vergleich zu den Kontoeröffnungsprozessen vieler Banken geht das Ganze erstaunlich schnell. Das Durchlaufen eines Postident-Verfahrens oder einer Authentifizierung per VideoIdent ist nicht notwendig. Mit dem nun eingerichteten Account kann man alle Projektdaten einsehen und sich in der Online-Verwaltung umschauen.
  2. Projektauswahl: Der wichtigste Schritt ist die Entscheidung für oder gegen ein bestimmtes Projekt. Exporo hat in der Regel 1-2 Projekte online, was einem zumindest die Wahl zwischen zwei Alternativen erlaubt. Die Projektbeschreibungen liefern zumeist gute Basisinformationen, könnten aber in manchen Punkten noch ausführlicher sein. Bedenken Sie, dass die Streuung Ihres Anlagebetrages über möglichst viele verschiedene Projekte (30+) im Zweifel wichtiger ist als die vermeintlich genaue Analyse einzelner Projekte (siehe Risiko & Sicherheit). Haben Sie sich für ein Projekt entschieden, so gelangen Sie durch den Klick auf "Jetzt investieren" zum Investitionsformular.
  3. Investitionsformular & Angemessenheistprüfung: Hier fragt Exporo weitere Informationen ab, so z. B. die Adresse, die Ausweisdaten zur Identifikation und das Geburtsdatum. Wer möchte, kann im darauffolgenden Schritt die sogenannte Angemessenheitsprüfung durchführen. Diese ist zwar gesetzlich definiert, aber für Anleger freiwillig, weshalb wir sie in der Regel nicht mehr durchführen. Ziel dieser Prüfung ist laut Gesetzgeber, festzustellen, ob Sie als Anleger über ausreichend Erfahrung und Wissen im Bereich der Geldanlage verfügen. Wir halten von dieser Prüfung wenig, da die Angaben niemand überprüfen kann und ohnehin primär wichtig ist, dass Sie sich des Totalverlustrisikos bewusst sind (siehe Risiko & Sicherheit). Es lohnt aber sicher, zumindest einmal die Prüfung durchlaufen zu haben, um sich selbst ein Bild davon zu machen.
  4. Zahlung & Abschluss: Am Ende ist noch die Angabe des Anlagebetrages (bei Exporo mindestens 500 €) und das Setzen dreier Häkchen bei den AGBs, Verbraucherinformationen und gesetzlichen Pflichtangaben notwendig. Zudem lässt sich auswählen, welche Form der Zahlung verwendet werden soll: Überweisung oder Lastschrift. Nach einem weiteren Häkchen bei den Warnhinweisen und der elektronischen Unterschrift per Textfeld ist die Investition abgeschlossen.

Insgesamt mach der Anlageprozess von Exporo einen soliden und ausgereiften Eindruck. Die Abfrage vieler Daten ist gesetzlich vorgeschrieben, sodass Exporo wenig Spielraum für eine Verschlankung hat. Die gesetzlich vorgegebene Angemessenheitsprüfung kann man für sinnvoll halten - oder auch nicht. Entscheiden Sie selbst, ob Sie diese durchführen möchten. Lobenswert ist in jedem Falle die Möglichkeit zum Einzug des Anlagebetrages per Lastschrift. Leider bieten dies nicht alle Crowdinvesting-Plattformen an.

Häufige gestellte Fragen & Antworten (FAQ)

Hier finden Sie einige der am häufigsten gestellten Fragen zu Exporo und den von Exporo vermarkteten Immobilienprojekten sowie unsere ausführlichen Antworten dazu.

Ist Exporo seriös?

Ja, unserer Meinung nach ist Exporo ein seriöses Unternehmen. Beachten Sie jedoch, dass diese Aussage nur begrenzt Rückschlüsse auf die Sicherheit der von Exporo vermarkteten Projekte zulässt. Vergleichen Sie es in etwa mit einem Gebrauchtwagenhändler. Dieser kann seriös, glaubwürdig und fair sein und trotzdem ist nicht auszuschließen, dass die von ihm verkauften Autos gewisse Defekte aufweisen, die sich erst im Laufe der Zeit zeigen.

Auch Exporo kann die vermittelten Immobilienprojekte nur bis zu einem gewissen Maße prüfen. Darüber hinaus zeigt sich erst im Laufe der Umsetzung und ggf. dem Verkauf der gebauten Wohnungseinheiten, ob das Projekt ein Erfolg wird oder nicht. Die Seriosität und Glaubwürdigkeit Exporos kann Ihnen im Ernstfall vielleicht ein wenig helfen, schützt Sie aber nicht vor Verlusten, sollte der Immobilienmarkt in Deutschland einmal einen Crash erleben.

Schützen Sie sich und Ihr Vermögen daher durch eine breite Diversifikation über möglichst viele Projekte und Projekttypen hinweg. Crowdinvesting macht eine solche Diversifikation dank der geringen Mindestanlagebeträge erfreulicherweise recht einfach. Mehr dazu finden Sie auch in unseren ausführlichen Risikohinweisen.

Wie sind die Zinsen aus den Projekten von Exporo zu versteuern?

Zins- und Kapitalerträge sind in Deutschland steuerpflichtig. Davon sind auch die Erträge aus Crowdinvesting-Projekten über Exporo nicht ausgeschlossen. Da Exporo derzeit nicht automatisch die Kapitalertragsteuer (häufig auch Abgeltungsteuer genannt) an den Fiskus abführt, müssen Sie die erzielten Zinsen am Ende jeden Jahres selbst in Ihrer Steuererklärung angeben.

Das ist einerseits mit ein wenig Mehraufwand verbunden, sorgt andererseits aber dafür, dass Sie die Zinserträge zunächst einmal ohne Abzug ausgezahlt bekommen, anders als dies in der Regel bei Tages- und Festgeld der Fall ist. Das Finanzamt verrechnet im Rahmen des Steuerbescheids dann die zu zahlende Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % plus Solidaritätszuschlag (und ggf. Kirchensteuer) mit einer möglichen Steuerrückzahlung oder bittet Sie um Überweisung der Steuern.

Da Exporo keine Abgeltungsteuer abführt, sind auch keine Freistellungsaufträge oder Nichtveranlagungsbescheinigungen möglich bzw. nötig. Ihre Zinserträge werden zu 100 % und ohne Abzüge ausgezahlt und erst im Rahmen Ihrer persönlichen Steuererklärung versteuert. Für nähere Informationen zum Thema Steuern und Crowdinvesting sollten Sie sich mit Ihrem Steuerberater zusammensetzen, da wir aus rechtlichen Gründen keine Steuerberatung anbieten dürfen.

Kann ich mich darauf verlassen, dass Exporo die Immobilienprojekte auf Herz und Nieren prüft und diese dadurch sicher sind?

Wir gehen in jedem Fall davon aus, dass Exporo eine Prüfung der Immobilienprojekte vornimmt und nicht jedes Projekt, das den Weg auf die Tische der Prüfer findet, auch tatsächlich auf die Plattform zur Finanzierung gelangt. Man muss, was die Prüfung angeht, aber auch realistisch sein, denn Exporo befindet sich in einem gewissen Interessenkonflikt. Auf der einen Seite möchte Exporo natürlich verhindern, dass Projekte pleite gehen, denn medial ausgeschlachtete Pleiten könnten u. U. das Ende der Plattform bedeuten, wenn Anleger plötzlich kein Vertrauen mehr in die Solidität der Projekte haben.

Auf der anderen Seite muss Exporo aber natürlich Geld verdienen und Mitarbeiter bezahlen und dies ist nur dann möglich, wenn kontinuierlich neue Projekte akquiriert und finanziert werden. Der Anreiz ist somit groß, hier auch da auch mal ein Auge zuzudrücken, wenn der Markt gerade nicht genug perfekte Projekte liefert. Dies ist ein generelles Problem von Crowdinvesting und nicht so sehr spezifisch zu Exporo. Man muss also damit rechnen, dass die Projektprüfung zwar einen gewissen Filter bietet, aber eben keinen perfekten, sicherlich auch, weil sich viele Probleme schlichtweg nicht im Vornherein erkennen lassen. Wir kommen hier wieder auf unsere Empfehlung zurück, möglichst breit mit kleinen Beträgen in verschiedene Projekte zu investieren, denn dann kann Ihnen bis zu einem gewissen Grad egal sein, wie sicher oder genau geprüft die Projekte tatsächlich sind.

Auf die Frage nach der Projektprüfung antwortet Exporo übrigens wie folgt:

Exporo: "Bevor wir ein Projekt zur Finanzierung freigegeben wird, prüfen wir, ob es unseren hohen Qualitätsstandards entspricht – dabei achten wir besonders auf einen guten Standort, erfahrene Projektträger und solide Kapitalstrukturen mit nachweislich guter Gewinnspanne. Zudem werden sämtliche Baukosten von unseren Immobilienprofis nachkalkuliert (und dann mit einem Aufschlag versehen) als auch die möglichen Marktpreise berechnet (und dann mit einem Abschlag versehen). Es muss – neben vielen anderen Bedingungen – immer ein ausreichender Gewinn übrig bleiben, damit ein Projekt bei uns die Prüfung besteht. Entscheidend ist auch, dass wir nur Projekte finanzieren, bei denen Eigenkapital vom Darlehensnehmer vorhanden ist, welches immer vorrangig zu unserem Anleger haftet. Ein gravierender Unterschied zu vielen bekannten Anlagen, wo ein bezahltes Management lediglich mit fremden Geldern arbeitet!"

Wie immer im Leben liegt die Wahrheit wohl irgendwo zwischen den Extremen der Anbietermeinung und der überkritischen Skepsis einiger Verbraucherschützer. Wir meinen: Ja, eine Projektprüfung gibt es aufseiten von Exporo. Machen Sie sich jedoch keine Illusionen bzgl. der Möglichkeiten einer solchen Prüfung. Selbst Projekte, die auf dem Papier perfekt aussehen, haben es schon in die Insolvenz geschafft, insofern kann die Projektprüfung nur einer von vielen Faktoren in einem robusten und sicheren Anlageportfolio sein.

Betreibt Exporo Crowdfunding oder Crowdinvesting?

Die Frage, ob Exporo nun Crowdfunding oder Crowdinvesting betreibt, taucht immer wieder auf, ist unserer Meinung nach in der Praxis aber irrelevant. Crowdfunding und Crowdinvesting bezeichnen letztlich nur eine Form der Finanzierung von Projekten und Unternehmungen, nämlich die über eine größere Gruppe an Investoren. Einige definieren Crowdinvesting als eine Investition mit Eigenkapital-Charakter, bei der Anleger am Projekt beteiligt werden. Andere nennen das, was Exporo macht, dagegen Crowdlending. Bis heute gibt es keine einheitliche und allgemein akzeptierte Definition, zumal es die Nuancen in der Praxis schwer machen, überhaupt eine kleinteiligere Unterscheidung vorzunehmen. Wir sehen Crowdfunding als Oberbegriff für die Schwarmfinanzierung. Ob man es dann am Ende nochmals in Crowdinvesting und Crowdlending unterteilt, ist für Sie und uns als Anleger eigentlich uninteressant. Wir nutzen auf Kritische-Anleger.de und im Kontext von Exporo mittlerweile fast nur noch den Begriff Crowdinvesting.

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Im Folgenden finden Sie unsere aktuellen Anlage- und Finanztipps. Beachten Sie insbesondere beim Crowdinvesting die Risikohinweise.

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