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Fragen & Antworten
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Wieso nehmen Immobilienentwickler Kredite über Crowdinvesting auf, wenn sie doch laut Projektbeschreibung eigentlich gar keine Finanzierung brauchen?

Frage gestellt von K. J. am 13.06.2017 | Thema: Crowdinvesting

Eine Info bei dem Crowdinvesting-Anbieter Home Rocket hat mich jetzt ins Grübeln gebracht: Dort steht zum in Kürze startenden Objekt "Kirschallee Wien" unter "Rocket Facts", die Finanzierung sei bereits gesichert und das Projekt würde auch ohne die Crowd durchgeführt. Wieso macht ein Anbieter so was? Wenn ich es bisher richtig verstanden habe, sind die Zinsen für die Crowd doch viel höher als eine normale Baufinanzierung. D. h. der Projektinhaber verzichtet auf einen Teil des günstigeren Baugeldes zugunsten der Crowd. Es würde mich sehr wundern, wenn der Projektinhaber das macht, weil er ein Philantrop ist. Falls Sie eine Erklärung dafür haben, wäre das ja vielleicht mal ein Thema für den Newsletter!

Antwort von Stefan Erlich

Antwort von Stefan Erlich am 27.06.2017

Baufinanzierungen über die Crowd sind nicht mit klassischen Finanzierungen zu vergleichen. Das, was die Bank an Kapital im Rahmen einer klassischen Baufinanzierung gibt, ist stets mit dem Haus bzw. der Wohnung als Sicherheit hinterlegt. Fällt der Kreditnehmer aus, kann die Bank noch immer das Haus oder die Wohnung verkaufen, um ihr Geld zurückzuerhalten, denn sie ist de facto Eigner eines Teils der Immobilie. Entsprechend niedrig ist hier das Risiko und die Zinsen. Das über Crowdinvesting vermittelte Kapital hat dagegen einen ähnlichen Status wie Eigenkapital. Fällt der Kreditnehmer aus, ist auch das Kapital weg. Es gibt in der Regel keinerlei Sicherheiten, Mitspracherechte oder Verwertungsmöglichkeiten im Falle einer Insolvenz. Ist der Darlehensnehmer pleite, haben wir als Anleger Pech gehabt. Entsprechend hoch ist das Risiko und auch die Renditen.

Ein Immobilienentwickler hat stets nur ein begrenztes Volumen an Eigenkapital zur Verfügung, so wie jeder andere Bauherr auch. Sonst bräuchte man entweder keine Finanzierung oder man würde das Eigenkapital lieber dafür einsetzen, weitere Projekte umzusetzen. Ein Immobilienunternehmer ist daher stets bestrebt, so wenig Eigenkapital wie möglich in einem Projekt einzusetzen, denn Eigenkapital ist ein knappes Gut. Nehmen wir z. B. an, der Unternehmer hat 200.000 € Eigenkapital, das er zur Verfügung hat (z. B. eigene Ersparnisse, erwirtschaftete Gewinne etc.). Er möchte nun eine Immobilie bauen und die Wohnungen verkaufen. Das Ganze kostet 1 Mio. €. Die Bank verlangt von ihm 20 % Eigenkapital (die 200.000 €) und gibt ihm dafür die restlichen 80 % als Fremdkapital mit Besicherung durch das zu bauende Haus. Bräuchte er dagegen nur 10 % Eigenkapital, könnte er noch ein zweites Projekt im Wert von 1 Mio. € bauen, 90 % Baufinanzierung von der Bank bekommen und relativ einfach den doppelten Profit durch den Verkauf der doppelten Anzahl an Wohnungen einfahren.

Das klingt super, jedoch sind Banken generell risikoscheu und vergeben daher eher ungern einen Kredit in Höhe von 90 % der Finanzierungssumme. Hier kommt Crowdinvesting ins Spiel. Ein Immobilienentwickler könnte nun über Crowdinvesting 100.000 € einsammeln und damit die Hälfte seines Eigenkapitaleinsatzes ersetzen (200.000 € / 2 = 100.000 €). Er steuert dann nur noch 10 % Eigenkapital zum Projekt bei und investiert die anderen 10 % lieber in ein zweites Projekt, sodass er den oben beschriebenen doppelten Profit einfahren kann. Macht er diesen doppelten Profit, kann ihm relativ egal sein, dass er soviel für das Crowdinvesting-Darlehen bezahlt, denn auch nach den Kosten für das Darlehen macht er noch einen ordentlichen Gewinn.

Dieses Verhalten nennt man auch "Leverage" oder "Hebelung". Je stärker der Unternehmer sein Eigenkapital hebeln kann, um so mehr Profit kann er machen. Das ist generell das Schöne an Immobilien aus unternehmerischer Sicht, sie eignen sich sehr gut zum Hebeln. Crowdinvesting schließt damit nicht zwangsläufig echten Finanzierungsbedarf oder macht gar ein Projekt erst möglich, sondern es ersetzt oftmals nur Eigenkapital, das dann an anderer Stelle profitabel eingesetzt werden kann. Mit der klassischen Denke eines privaten Bauherrs à la "Ohne dieses Kapital kann ich mein Haus nicht bauen!" hat das in vielen Fällen relativ wenig zu tun.

Eine andere Möglichkeit ist, dass der Projektentwickler bereits über andere Kanäle (private Investoren, Family Offices etc.) eine Finanzierung zugesichert bekommen hat, diese aber deutlich teurer ist als die über die Crowd. In der Praxis gibt es, wie so häufig im Leben, unterschiedliche Motivations- und Beweggründe, insofern lässt sich nicht jeder Einzelfall 100 % mit dem oben genannten Modell erklären. Grundsätzlich ist jedoch das Prinzip der Hebelung in vielen Fällen verantwortlich dafür, dass Projekte eigentlich gar keine Finanzierung über Crowdinvesting bräuchten, diese aber dennoch aufnehmen, um in anderen Projekten das freigewordene Eigenkapital einzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen wird durch diese Erklärung auch klarer, dass das Risiko bei Immobilien-Crowdinvesting definitiv nicht mit dem einer klassischen Baufinanzierung zu vergleichen ist. Tatsächlich hat die Immobilie für Sie praktisch keinen Wert, denn Sie können diese im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers nicht verwerten, um Ihr Kapital zurückzuerhalten. Man sagt daher häufig auch, dass es sich bei Immobilien-Crowdinvesting eher um ein unternehmerisches Investment und weniger um ein Immobilieninvestment handelt.

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