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Fragen & Antworten
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Was halten Sie von Crowdfunding bei Immobilien und warum finanzieren die Banken die Projekte nicht komplett?

Frage gestellt von E. S. am 16.12.2015 | Thema: Crowdfunding

Auf der Suche nach Anlageprodukten im Immobilienbereich bin ich u. a. auf Crowdfunding aufmerksam geworden. Was halten Sie davon? Und mich interessiert in diesem Zusammenhang noch etwas anderes. Wir leben aktuell in Zeiten besonders niedriger Zinsen. Warum werden die Projekte dementsprechend nicht vollständig von Banken finanziert?

Antwort von David Stahmann

Antwort von David Stahmann am 18.12.2015

Generell raten wir Ihnen ohnehin davon ab, im Immobilien-Bereich alles Geld auf eine Karte (also eine einzige Immobilie) zu setzen, da Sie dadurch ein Klumpenrisiko eingehen. Fällt die Immobilie aus einem bestimmten Grund aus, so verlieren Sie Ihr komplettes Investment. Es muss natürlich nicht zu einer Pleite kommen, aber wenn dieser Fall eintritt, ist Ihr Schaden sehr hoch. Besser ist es, das zu investierende Geld auf viele verschiedene Projekte und Projekteigner zu verteilen. Dadurch reduzieren Sie Ihren potentiellen Verlust, sollte wider Erwarten doch etwas schiefgehen. Mittels Crowdfunding (siehe unser Vergleich) lassen sich z. B. auch Beträge ab 500 € investieren, wodurch eine sehr breite Diversifikation möglich wird. Ein Totalausfall ist dann bei einer Anlage in verschiedene Projekte mit z. B. 10 x 10.000 € de facto ausgeschlossen.

Damit kommen wir zu Ihrer zweiten Frage, warum sich die Projektinhaber bei den aktuellen Niedrigzinsen nicht vollständig über Banken finanzieren und stattdessen zu höheren Zinsen Geld bei Kleinanlegern einsammeln. Grund hierfür ist u. a., dass Banken aufgrund der strengeren Regulierung der letzten Jahre (u. a. Basel II und III) deutlich höhere Sicherheiten für Kredite verlangen müssen. Immobilienentwickler wiederum benötigen dadurch einen wesentlich höheren Anteil an Eigenkapital für jedes einzelne Bauprojekt. Dieser Anteil kann zwischen 10 % und 40 % schwanken. Da ein Projektierer oftmals mehrere Bauprojekte parallel durchführt, ergibt sich ein entsprechend hoher Bedarf an Geldern, die dem Eigenkapital zugeordnet werden können.

Ein Weg, solche Gelder einzuwerben, ist über Crowdinvestment-Plattformen für Kleinanleger. Häufig wird das darüber eingesammelte Geld als Nachrangdarlehen an die Projekteigner verliehen. Dieses zählt zum sogennanten „Mezzanine-Kapital“ und ist damit ein eigenkapitalähnliches Mittel. Crowdinvestments habe darüber hinaus aber noch einen weiteren Vorteil für den Projektentwickler. Dadurch, dass solche Beteiligungen als Nachrangdarlehen vergeben werden, kann das Kapital aufgrund des qualifizierten Rangrücktritts nicht zurückgefordert werden, wenn dies für den Darlehensnehmer die Insolvenz bedeuten würde. Zudem würden in einem Insolvenzfall die Anleger als letzte Gläubiger entschädigt, sofern nach Entschädigung der vorrangigen Gläubiger noch Insolvenzmasse vorhanden ist.

Die Kapitalbeschaffung über Nachrangdarlehen und Crowdinvestment-Plattformen hat für Projekteigner also eine Reihe von Vorteilen gegenüber der klassischen Kreditfinanzierung über Banken. Aufgrund der höheren Risiken erwarten die Kapitalgeber aber natürlich auch höhere Renditen. Risiko und Rendite sollten daher immer im Verhältnis zueinander gesehen werden. Hohe Sicherheit allein bringt Ihnen nichts, wenn die Rendite unattraktiv ist. Umgekehrt ist auch ein Investment mit hoher Rendite nicht sinnvoll, wenn das Risiko viel zu hoch ist.

Wir halten Crowdfunding-Anlagen für eine gute Möglichkeit zur Diversifizierung des eigenen Portfolios. Ein Ersatz für Tages- und Festgeld ist diese Form der Anlage aber nicht. Bevor Sie nicht mindestens 6 Monate Liqudität auf dem Tagesgeld geparkt haben und alle bereits heute geplanten größeren Ausgaben für die nächsten 2 oder 3 Jahre (Stichwort Hausbau, Renovierung, Studium etc.) als Festgeld angelegt haben, sollten Sie über Crowdinvestments gar nicht erst nachdenken.

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Im Folgenden finden Sie unsere aktuellen Anlage- und Finanztipps. Beachten Sie insbesondere beim Crowdfunding die Risikohinweise.

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