iFunded Erfahrungsbericht #11 von T. Wagner

Hinweis: Der folgende positive Erfahrungsbericht zu iFunded wurde uns am 13.06.2017 von unserem Nutzer T. Wagner übermittelt und spiegelt die Praxiserfahrung und Meinung des jeweiligen Autors wider.

Auf der Suche nach einer lukrativen Geldanlagemöglichkeit bin ich im August 2016 auf iFunded gestoßen, eine Crowdinvesting-Plattform, auf der man in Sanierungs- und Aufteilungsprojekte von Bestandsimmobilien in Berlin investieren kann. Die Objekte werden als Ganze erworben. Der Weiterverkauf erfolgt in der Regel als einzelne Wohneinheiten.

Die Laufzeiten sind dabei meist recht kurz (12‑24 Monate). Die Informationen zum Projekt und zur Mittelverwendung sind aus meiner Sicht wesentlich umfangreicher als bei anderen Plattformen für Immobilien-Crowdfunding. Insbesondere Zahlen wie der aktuelle Vermietungsstand, die Mieteinnahmen und eine kleine Marktanalyse ermöglichen mir, das Risiko des Projektes besser abschätzen zu können.

Zu beachten ist, dass für ein Projekt in der Regel eine haftende Projektgesellschaft gegründet wird, die als Darlehensnehmer agiert. In der Regel gibt es keine persönliche Bürgschaft der Projektentwickler für das Crowdfunding-Kapital. Eine Grundschuld 2. Ranges wurde zumindest bei den letzten vier Projekten auch nicht eingetragen. Die Projektgesellschaften sind aber bisher immer mit einer guten Eigenkapitalquote ausgestattet gewesen (beim aktuellen Projekt „Lützowstraße“ z. B. mit 40 % bei einer 7,5 % Finanzierung über Crowdfunding).

Der Gewinn wird zum Teil durch die Wertsteigerung aus Modernisierungsmaßnahmen bestritten, zu einem guten Teil aber auch allein durch die Aufteilung der Immobilien in einzelne Wohneinheiten, die zu einem höheren Quadratmeterpreis an Privatanleger verkauft werden. Dies funktioniert natürlich nur bei stabilen oder steigenden Preisen für Bestandsimmobilien.

Die Organisation durch eine Projektgesellschaft und die Teilung der Immobilien nach dem „WEG“ (Wohnungseigentums-Gesetz) führt auch dazu, dass die Nebenkosten (Teilung, Vertrieb, Baubetreuung usw.) etwas höher sind. Beim aktuellen Projekt „Lützowstraße" betragen sie 17 % der Gesamtkosten, während die Instandsetzungskosten gerade einmal mit 3 % veranschlagt werden. Der Wiederverkaufspreis ist 25 % über den Kaufpreis kalkuliert, damit sich das Projekt rechnet.

Die Zinsen sind leicht geringer als bei anderen Crowdfunding-Projekten (meist 5 %), werden dafür aber bei vielen Projekten halbjährlich ausgeschüttet. Da es sich eigentlich ausschließlich um Sanierungs- und Aufteilungsprojekte von Bestandsimmobilien handelt, ist das Risiko auch geringer. Es gibt eine Einteilung in Risikoklassen nach 9 verschiedenen Bewertungskriterien (z. B. Eigenkapitalquote, Entwicklungsphase oder Lage der Immobilie), was ich als Orientierungshilfe gut finde. Das Punkteschema erfasst natürlich nur ausgewählte Aspekte.

Auf der Webseite konnte ich auch nachlesen, dass hinter allen Projekten ein Projektentwickler steht. Auch darin unterscheidet sich die iFunded von anderen Plattformen. Strukturelle Fehler in der Projektierung können sich daher unter Umständen auf mehrere Projekte bei iFunded auswirken.

Online-Verwaltung

Der Mitgliederbereich ist meines Erachtens modern, übersichtlich und funktional gestaltet. Ich kann genau einsehen, wann Einzahlungen gebucht wurden und wann Zinszahlungen bzw. Tilgungen fällig werden. Das Projektexposé und den Darlehensvertrag kann man dort auch einsehen. Außerdem habe ich die Möglichkeit, meine persönlichen Daten zu aktualisieren.

Daneben kann ich ein Profilbild hochladen und Freunde einladen. Diese „Community-Funktionen“ habe ich bisher nicht genutzt. Der Sinn des Hochladens eines Profilbildes erschließt sich mir auch nicht, da die Investoren sich nicht untereinander wie in einem sozialen Netzwerk vernetzen können.

Abwicklung und Service

Die Identifikation erfolgt über das Hochladen einer Personalausweiskopie. Die Freischaltung des Kontos für Investments ist in meinem Fall innerhalb eines Tages erfolgt. Nach Abschluss des Investments erhielt ich den Darlehensvertrag und die Zahlungsinformationen per E-Mail. Die Einzahlung erfolgte auf ein Treuhandkonto (per Lastschrift oder Banküberweisung) und erschien nach 2‑3 Werktagen im Onlinebereich.

Mit dem Kundenservice hatte ich bei der Registrierung kurz Kontakt. Auf dem Scan meines Personalausweises war das Bild recht dunkel und dadurch nicht gut erkennbar, sodass ich einen neuen Scan hochladen musste. Der Kontakt war dabei angenehm und die Antwortzeiten empfand ich als sehr kurz.

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