Zinsbaustein Erfahrungsbericht #27 von Georg

Hinweis: Der folgende positive Erfahrungsbericht zu Zinsbaustein wurde uns am 03.08.2018 von unserem Nutzer Georg übermittelt und spiegelt die Praxiserfahrung und Meinung des jeweiligen Autors wider.

Registrierung

Ich habe mich im Oktober 2016 auf Zinsbaustein.de registriert. Die Registrierung fand ich unproblematisch und habe sie in 5 Minuten durch die Eingabe meiner persönlichen Daten (Name, Geburtsdatum, Ausweisnummer etc.) auf der Homepage vorgenommen.

Anlageprozess

Im November 2016 habe ich in mein erstes Projekt „Studentenwohnheim Düsseldorf“ investiert. Seitdem habe ich insgesamt (mit dem aktuellen Projekt „LC 680“ in Hamburg) in 10 Projekte investiert. Der Investitionsvorgang ist bei der Erstinvestition etwas ausgiebiger, da ich meine Investitionserfahrungen bewerten und erstmals sämtliche dafür erforderliche Eingabemasken ausfüllen musste. Da diese aber abgespeichert werden, sind die entsprechenden Daten ab der Folgeinvestition automatisch hinterlegt und der Investitionsprozess ist dann mit wenigen Mausklicks zügig erledigt. Lediglich der Anlagebetrag, Name und Ort sind als elektronische Unterschrift dann noch einzugeben.

Vertragsunterlagen und Zahlungsabwicklung

Die Vertragsunterlagen werden mir noch während des Zeichnungsprozesses unmittelbar per E-Mail übersandt. Nach Abschluss der Zeichnung habe ich sofort eine E-Mail mit den Zahlungsdaten erhalten. Die Zahlung muss ich dann per Überweisung vornehmen. Der Zahlungseingang wird mir ebenfalls per E-Mail bestätigt.

Zu jedem Projekt erhält der Investor eine Urkunde in Papierform per Post. Ich kenne keine weitere Plattform, die so ein Prozedere betreibt. Ich halte diesen Aufwand für überflüssig, wenig ressourcenschonend und den Nutzern eines Onlinemediums gegenüber für unzeitgemäß.

Projektinformationen

In einem Ordner „Profil“ werden die wichtigsten Projektdaten in Kurzfassung dargeboten. So kann ich zügig beurteilen, ob mir die Objektklasse (z. B. Studentenwohnheim, Pflegewohnheim, Mehrfamilienanlage etc.) in Verbindung mit dem Standort des Investments sinnvoll erscheint. Im Ordner „Projekt“ wird jedes Projekt detailliert dargestellt. Ferner wird der Makrostandort (Stadt/Region) und der Mikrostandort (Stadtteil) in seiner aktuellen und prognostizierten Entwicklung mit Kennzahlen präsentiert und die lokale Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, Unis, ÖPNV etc.) dargelegt. Unter „Projektentwickler“ sind alle relevanten Daten zum Entwickler, wie Geschichte, bisheriges Projektvolumen und die Unternehmensstruktur, ersichtlich bzw. grafisch aufbereitet. Unter dem Ordner „Finanzierung“ werden die Kreditstruktur und die Auszahlungsvoraussetzungen in Textform und durch Grafiken erläutert. Es gibt Mitbewerber, die Projektinformationen online über weit ausgiebigere Prospekte in farbiger Gestaltung anbieten und solche mit weniger Informationen. Insgesamt halte ich die dargebotenen Informationen als ausreichend und übersichtlich.

Als erfahrener Investor mit aktuell 170 Investments bin ich sowohl mit deutschen als auch europäischen (Österreich und GB) Immobilienplattformen vertraut. Daher will ich noch zu einer Gesamteinordnung kommen: Die Plattform bietet auf alle Projekte immer eine Rendite von 5,25 % p. a.. Hierbei sollte der Zinssatz das Investitionsrisiko widerspiegeln. Bei den bisherigen Projekten handelt es sich stets um Neubauprojekte. Diese unterliegen meiner Einschätzung nach höheren Risiken als die Sanierung und der Umbau von Bestandsimmobilien (Genehmigungs-, Bau-, Insolvenz- und Vermarktungsrisiko). Für Neubauprojekte bietet Zinsbaustein einen vergleichsweise niedrigen Zinssatz, den ich sonst eher bei Bestandsimmobilien finde. Die Auszahlungsbedingungen des gesamten Kredites an den Projektbetreiber ist stets an das Vorliegen einer Baugenehmigung gebunden (Genehmigungsrisiko entfällt) und es werden Generalunternehmer mit der Bauausführung (Baukostenrisiko eingeschränkt) beauftragt. Bei dem Projekt Student Living II (Microapartments für Studenten) musste der Generalunternehmer wegen mangelhafter Arbeiten aber gekündigt werden und das Projekt wird nun in Einzelvergabe mit erhöhten, aber noch tragbaren Kosten weitergeführt. Dies zeigt, dass das Baukostenrisiko erhalten bleibt. Auch das Risiko der Insolvenz des Generalunternehmers bleibt. Das Vermarktungsrisiko bleibt ebenfalls erhalten, sofern nicht ein Globalverkauf vorab definitiv unterzeichnet wurde. Hier nützen die z. T. angepriesenen, bereits laufenden Verhandlungen dem Investor wenig.

Erschwerend kommt bei der Bewertung der Rendite für mich hinzu, dass die bei anderen Plattformen gebotene persönliche und notariell abgesicherte Bürgschaft des Geschäftsführers des Projektes in Höhe des gesamten Darlehensbetrages nicht gegeben ist. Es werden auch keine anderen Sicherheiten etwa in Form von Bestandsimmobilien oder Bauland geboten. Auf der Sicherheitsseite bleibt es ausschließlich bei einer zweitrangigen Position in Form eines Nachrangdarlehens hinter der kreditgebenden Bank, sodass im Insolvenzfall eines Projektes mit dem Untergang des investierten Kapitals gerechnet werden muss. Andere Plattformbetreiber bieten bei diesen fehlenden Sicherheiten deutlich höhere Renditen oder bei vergleichbarer oder sogar höherer Rendite bei Neubauprojekten eben eine der oben genannten Sicherheiten an.

Auch bei der Zinszahlung hebt sich ein Teil der Konkurrenz durch quartalsweise oder halbjährige Zinszahlungen bei höheren Renditen von Zinsbaustein ab.

Online-Verwaltung

Die Online-Verwaltung finde ich übersichtlich und benutzerfreundlich. Unter dem Punkt „Übersicht“ finde ich sämtliche laufenden Investitionen in historischer Reihenfolge, jeweils mit allen relevanten Daten wie Investitionsvolumen, Vertragsschluss, Zinssatz p. a., Darlehenshöhe, voraussichtliches Rückzahlungsdatum etc. Die Homepage ist selbsterklärend. Es werden Projektneuigkeiten und der Baufortschritt regelmäßig aktualisiert. Hier ist auch positiv hervorzuheben, dass der Plattformbetreiber die Projektentwicklung offensichtlich gut begleitet und auf ein sorgsames Informationsmanagement wert legt. Denn nur wer eng am Prozess dran ist, kann rechtzeitig steuernd eingreifen. Hier sind mir von einem Plattformbetreiber aus Hamburg ganz andere „Begleitprozesse“ bekannt, wo etwa die Baugenehmigung nach einem 3/4 Jahr immer noch nicht vorlag. Über Unregelmäßigkeiten bei der Bauausführung und Projektgestaltung werde ich per E-Mail ungefragt und zeitnah informiert (zuletzt beim Projekt Student Living II).

Positiv ist außerdem zu erwähnen, dass Zinsbaustein die Möglichkeit anbietet, andere bzw. neue Investoren hinzuzufügen. So ließe sich etwa auch für die Großeltern Geld anlegen, sofern deren Legitimationsdaten entsprechend registriert werden. Von dieser Möglichkeit habe ich bisher keinen Gebrauch gemacht. Auch kann ich die rechtliche Situation für derartige Investments schwer beurteilen. Wer zivile Rechtsgeschäfte im Namen Dritter als Privatperson tätigt, benötigt so weit mir bekannt eine Vollmacht. Das erforderliche Einverständnis in die Vertragseinwilligung wird hierbei wohl durch die Eingabe des Namens, des Ortes und des Datums auf dem elektronischen Zeichnungsweg erfüllt.

Service

Den Kundenservice finde ich wie bereits angedeutet sehr gut. Ich habe mich ein paar Mal nach dem konkreten Projektstart von bereits angekündigten Projekten erkundigt. Ich habe immer ohne lange Wartezeiten einen kompetenten und freundlichen Ansprechpartner am Telefon gehabt, der mir ein Zeitfenster und den Grund für die Verzögerung mitteilen konnte.

Auszahlungen

Ich habe bisher noch keine Auszahlung erhalten, daher kann ich dazu nichts sagen.

Gesamturteil

Zinsbaustein bietet aus meiner Sicht einen sehr guten Service, eine sorgsame Projektauswahl und vor allem eine vernünftige Projektbegleitung. Die Rendite mit 5,25 % p. a. und endfällig gezahlten Zinsen für Neubauprojekte, die hohen Risiken unterliegen und ohne zusätzliche Sicherheiten ausgestattet sind, sehe ich als dürftig an. Als reines Nachrangdarlehen hinter der finanzierenden Bank geht der Investor aus meiner Sicht für die gebotene Rendite ein sehr hohes Risiko ein. Durch die kurzen Laufzeiten wird meines Erachtens das Marktrisiko aber recht gut eingeschränkt.

Die besten Zinsen jeden Monat kostenlos in Ihr Postfach

Unser kostenloser Newsletter

Wir versorgen Sie jeden Monat einmal kostenlos mit den besten Zinsen für Tagesgeld, Festgeld und Crowdinvesting. Zudem erhalten Sie unsere Finanzartikel und aktuellen Warnhinweise. Als Dankeschön erhalten Sie unseren Ratgeber mit der 15-Punkte-Checkliste kostenlos als eBook.

Unsere Tipps
Unsere aktuellen Finanztipps

Im Folgenden finden Sie unsere aktuellen Anlage- und Finanztipps. Beachten Sie insbesondere beim Crowdinvesting die Risikohinweise.

Suche
Wonach suchen Sie?
 
Anzeige
Top-Zinsen auf Tagesgeld - Anzeige*
Anzeige
*Hinweis: Dies ist eine Anzeige. Wir erhalten dafür vom Anbieter eine Vergütung.
Banken & Anbieter
Übersicht Banken & Anbieter

Hier finden Sie alle aktuell bei uns gelisteten Banken und Anbieter. Sollten Sie eine Bank vermissen, dann senden Sie uns einfach kurz einen Hinweis per E-Mail.