Crowdinvesting-Tagebuch – 3. Quartal 2017

15.08.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

Während viele Anleger auf Mallorca das schöne Wetter genießen, machen wir in Deutschland weiter mit den harten Fakten. Und die sehen im Kontext Crowdinvesting so aus: Zwei neue Projekte mit jeweils 500 € im Portfolio, eines von Zinsbaustein und eines von GreenVesting. Zudem gibt es einen Quick-Check zum Exporo-Investmentplan, der endlich Abhilfe für ein zentrales Crowdinvesting-Problem verspricht, eine neue Plattform (Wiwin), unser erstes Delisting (Immofunding) und natürlich wie immer die aktuellen Bonus-Aktionen der Plattformen.

• Unser Portfolio im Überblick mit allen Kennzahlen
• Exporo-Investmentplan im Quick-Check
• Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für August 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen

Bei den Portfolio-Daten hat sich im letzten Monat nicht allzu viel getan. Die eigentlich von Zinsland (Tecklenburg GmbH, Projekt "Ahl Scholl") für Ende Juli erwartete Rückzahlung wurde auf Mitte August verschoben, sodass wir hierzu noch nichts berichten können. Eingetroffen ist dagegen die Zinszahlung aus dem Projekt "Calvin Berlin" von iFunded in Höhe von 17,92 € (abzgl. Steuern). Dadurch stieg unser Cash-Bestand auf 32,53 €. Mit der Rückzahlung aus dem Zinsland-Projekt dürften wir wieder einmal einen Cash-Bestand erreichen, der drei statt der sonst üblichen zwei Investments pro Monat erlaubt.

Vom Bürgerenergiepark Eberswalde (LeihDeinerUmweltGeld) gibt es leider noch immer keine positiven Nachrichten, weshalb wir das Projekt in unserem Echtgeld-Portfolio weiterhin mit dem Status "Zahlungsverzug" listen. Die erwartete Rendite unseres Portfolios ist aufgrund der neuen Investments (siehe unten) leicht auf 5,69 % gesunken. Dafür sind wir mit einem investierten Volumen von 16.050 € und insgesamt 35 aktuell aktiven Projekten mittlerweile sehr gut diversifiziert. Das gibt uns ein hohes Maß an Robustheit gegenüber zukünftigen Projektausfällen.

Zum Portfolio mit der vollständigen Projektübersicht

Der Exporo-Investmentplan im Quick-Check

Ein im Zusammenhang mit Crowdinvesting häufig geäußerter Kritikpunkt ist, neben dem hohen Risiko, der hohe Aufwand für die breite Streuung des Anlagebetrages über viele verschiedene Projekte. Mit Hilfe der Software "Portfolio Performance" (siehe 10 Schritte zur Verwaltung Ihres Crowdinvesting-Portfolios) lässt sich so ein diversifiziertes Portfolio zwar recht übersichtlich verwalten, allerdings bleibt der Aufwand für die Investitionen und das Nachvollziehen von Zins- und Tilgungszahlungen weiterhin an uns Anlegern hängen. Seit Längerem regen wir daher bei den verschiedenen Plattformen die Entwicklung einer automatisierten Investitionsmöglichkeit an ("Investitionsroboter"), ähnlich zu der bei P2P-Kredit-Plattformen häufig zu findenden Auto-Invest-Funktionen. Bisher winkten jedoch alle Anbieter mit dem Hinweis ab, dies sei aufgrund der rechtlichen Vorgaben in Deutschland nicht möglich.

Exporo, aktueller Marktführer im Immobilien-Crowdinvesting-Bereich, hat nun scheinbar doch einen Ansatz zur Lösung des Problems gefunden. Das Ganze nennt sich "Exporo-Investmentplan" und erlaubt automatisierte Investments in viele verschiedene Immobilienprojekte, und das schon ab einem Anlagebetrag von 25 € pro Monat. Dazu zunächst die wichtigsten Eckdaten:

• Laufzeit: 3 Jahre (davon 1 Jahr Investmentphase)
• Verzinsung: 3 % Basisverzinsung + 80 % der Gewinne
• Investitionsrythmus: Monatlich
• Projekte: Exporo-Projekte mit Risikoeinstufung AA bis C
• Anlagebetrag: ab 25 € pro Monat

Exporo zieht beim Investmentplan also für 12 Monate jeden Monat einen gewünschten Anlagebetrag von Ihrem Girokonto ein (mindestens 25 €) und investiert den insgesamt eingesammelten Betrag aller Anleger möglichst breit diversifiziert in verschiedene Projekte, die sich aktuell bei Exporo auf der Plattform befinden (Risikoeinstufung AA bis maximal C). Dabei hat man zwar keinen Einfluss mehr auf die Projektauswahl, muss sich dafür aber auch nicht selber um die Investitionen kümmern. Zudem kann man schon ab 25 € pro Monat investieren (normal sind 500 € pro Projekt). Rein rechtlich funktioniert dies so, dass Sie der Exporo-Tochter-Gesellschaft Exporo Ratenvertrag GmbH ein klassisches qualifiziertes Nachrangdarlehen gewähren (z. B. 12 x 25 € = 300 €). Die Exporo Ratenvertrag GmbH investiert das über dieses Darlehen eingesammelte Geld dann unter eigenem Namen in verschiedene Immobilien-Projekte, ähnlich zu einem Immobilienfonds.

Das finden Sie soweit gut? Wir auch! Allerdings hat das Ganze, wie so häufig im Leben, ein kleines Häkchen: Es betrifft vor allem die "garantierte" Verzinsung, die mit 3 % unter der der normalen Exporo-Projekte liegt (5,5 % bis 6 %). Die von der Exporo Ratenvertrag GmbH erwirtschafteten Gewinne (primär aus den Zinserträgen der Projekte) werden zu 80 % an Anleger ausgeschüttet. Etwa 20 % verbleiben für die Verwaltung des Modells beim Investmentplan. Exporo selbst gibt eine angestrebte Rendite von 5-6 % an, allerdings muss sich erst zeigen, ob diese langfristig erzielt werden kann. Der Exporo-Investmentplan kann dabei keine Wunder vollbringen und ist, genauso wie Einzelanleger, davon abhängig, dass die Immobilienentwickler pünktlich ihre Darlehen zurückzahlen. Tun sie dies nicht, kann die Rendite im Extremfall unter die 3 % oder sogar ins Negative fallen.

Man muss ganz klar sagen, dass der Exporo-Investmentplan nichts am Risiko der Anlageklasse Crowdinvesting ändert. Es bleibt bei den altbekannten Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und es werden auch nicht plötzlich höhere Renditen erzielt. Das, was der Exporo-Investmentplan macht, ist letztlich nichts anderes, als Ihnen die Arbeit für die von uns immer wieder geforderte Diversifikation abzunehmen. Der Anlagebetrag wird jeden Monat automatisch eingezogen und man erhält am Ende nur eine einzige Steuerbescheinigung, was die Verwaltung des Portfolios deutlich vereinfacht. Dafür erhält Exporo eine gewisse Gebühr in Form einer Gewinnbeteiligung - Punkt. Das Totalverlustrisiko ist durch die breite Streuung zwar deutlich reduziert, aber es besteht weiterhin! Diesbezüglich sollte man sich keine Illusionen machen.

Nachdem Sie als Leser nun hoffentlich wieder gemütlich mit beiden Beiden auf dem Boden der Tatsachen stehen, möchten wir an dieser Stelle eine kleine Lanze für Exporo brechen. Der Exporo-Investmentplan ist sicherlich keine Wunderwaffe, die Renditen garantiert oder gar das Risiko eliminiert. Er ist aber ein erfreulich innovativer Ansatz, der versucht, eines der zentralen Probleme des Crowdinvestings zu lösen. Daher begrüßen wir ausdrücklich die Bestrebungen von Exporo und haben separat zu unserem Echtgeld-Portfolio 12 x 200 € = 2.400 € in den Investmentplan investiert (siehe Screenshot). Langfristig hat das Modell das Potential, das aktuell relativ schlechte Aufwand-Nutzen-Verhältnis von Crowdinvesting deutlich zu verbessern. Ob es klappt, werden wir spätestens in 3 Jahren erfahren. Wir werden in jedem Fall kontinuierlich darüber berichten!

Hinweis: Wer sich für den Exporo-Investmentplan interessiert, muss sich leider ein wenig beeilen, da aktuell nur noch bis zum 20.08.2017 investiert werden kann.

Details zum Exporo-Investmentplan

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting

1) Reduzierung der Häufigkeit unseres Crowdinvesting-Tagebuchs

Wir haben uns nach langem Hin-und-Her dazu entschlossen, unser Crowdinvesting-Tagebuch ab sofort nur noch quartalsweise zu veröffentlichen (jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November). Mittlerweile sind die wichtigsten Stolpersteine des Crowdinvestings identifiziert und es wiederholen sich letztlich jeden Monat die gleichen Erkenntnisse. Wir wollen uns zudem mit einem ähnlichen Konzept (Echtgeld-Portfolio, Tagebuch-Reihe) anderen Anlageklassen zuwenden (P2P-Kredite, ETFs, Robo-Advisor), die bei uns noch nicht im Detail behandelt wurden.

Unabhängig davon werden wir aber weiterhin jeden Monat 1.000 € in unser Crowdinvesting-Echtgeld-Portfolio investieren. Die entsprechenden Projekte können Sie jeweils zur Mitte des Monats im Portfolio einsehen.

2) Neue Crowdinvesting-Plattform: Wiwin

Neu auf Kritische-Anleger.de ist die Crowdinvesting-Plattform Wiwin. Sie wurde vom juwi-Gründer Matthias Willenbacher ins Leben gerufen und fokussiert sich auf nachhaltige Projekte aus dem Bereich der erneuerbaren Energien und energieeffizienten Immobilien. Aktuell stehen zwei Projekte mit Renditen von 3,55 % (Immobilie) bzw. 4,75 % (Erneuerbare Energien) zur Investition bereit. Wir sagen "Herzlich Willkommen" und freuen uns über die zusätzliche Diverisifkationsmöglichkeit.

Zu den aktuellen Projekten von Wiwin

3) Nicht mehr gelistet: Immofunding - Warum?

Eine weniger erfreuliche Nachricht gibt es von uns leider im Zusammenhang mit der österreichischen Immobilien-Plattform Immofunding. Aufgrund von Kommunikationsproblemen, Zahlungsverzögerungen und einem generell durchmischten Eindruck haben wir uns dazu entschlossen, die Zusammenarbeit mit Immofunding zu beenden. Wie Sie vielleicht wissen, leben wir (leider) von Provisionen, die uns die Plattformen für das Vermitteln von Anlegern zahlen (siehe Erklärung auf unserer Über-Uns-Seite). Dem definitiv vorhandenen Interessenskonflikt versuchen wir durch eine nüchterne und kritische Berichterstattung entgegenzuwirken.

Nun kam es im Rahmen der Zusammenarbeit zu massiven Verzögerungen bei der Auszahlung dieser Vergütungen, verbunden mit leeren Versprechungen des Managements und verstrichenen Fristen. Das allein wäre vielleicht noch nicht ausschlaggebend für das Delisting gewesen, allerdings machte Immofunding in den letzten Monaten einen insgesamt unorganisierten Eindruck auf uns, der sich mit mehreren Beschwerden seitens unserer Nutzer deckte. Um Gerüchten vorzugreifen: Immofunding ist nicht pleite und wir haben aktuell keine Anzeichen dafür, dass die Rückzahlung der Projekte gefährdet ist. Wir möchten Immofunding jedoch angesichts der Probleme nicht länger unterstützen.

Sie haben selbstverständlich weiterhin die Möglichkeit, unabhängig von unserer Listung bei Immofunding zu investieren. Das Projekt "Terrassenwohnungen - Graz", in das wir Mitte Juni 2016 bei Immofunding investiert haben, verbleibt auch weiterhin in unserem Echtgeld-Portfolio. Nach der (hoffentlich erfolgreichen) Rückzahlung des Projektes wird es allerdings keine weiteren Investitionen von uns bei Immofunding geben.

Aktuelle Bonus-Aktionen von Crowdinvesting-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und machen Sie sich immer bewusst, dass solche Bonus-Aktionen nicht aus reiner Nächstenliebe offeriert werden. Die Crowdinvesting-Plattformen haben natürlich ein großes Interesse daran, dass Sie bei ihnen investieren. Die Entscheidung für Crowdinvesting sollte nicht von einer Bonus-Aktion abhängig gemacht werden, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Risikoneigung/Risikotragfähigkeit.

Neue Projekte im Portfolio - Übersicht & Besprechung

Im Folgenden finden Sie alle Projekte, in die wir diesen Monat investiert haben. Beachten Sie dazu unbedingt den folgenden Hinweis:

Projekt 1: Zinsbaustein - Cube Offices 574 Leverkusen

Projektbeschreibung & Diskussion:

Bei diesem Projekt von Zinsbaustein handelt es sich um ein Bestandsgebäude im Stadtteil Opladen in Leverkusen. Das ehemalige Gebäude der Deutschen Bahn soll in ein modernes Bürogebäude mit angeschlossenem Café umgewandelt werden. Dabei entstehen 5.133 Quadratmeter an Büroflächen und 91 Stellplätze. Laut Projektbeschreibung sind 40 % der Flächen bereits vermietet, zum einen an ein Medizintechnik-Unternehmen und zum anderen an den Projektentwickler selbst, die Cube Real Estate GmbH. Der Gewinn des Projektes und damit die Rückzahlung des Darlehens soll allerdings nicht aus der Vermietung, sondern aus dem Verkauf des vermieteten Objektes entstehen. Der angestrebte Verkaufspreis liegt bei 1.924 € pro Quadratmeter. Ob dieser realistisch ist, konnten wir per Internet-Recherche leider nicht verifizieren.

Vertraut man auf die Angaben von Zinsbaustein und dem Projektentwickler Cube Real Estate GmbH, so macht das Projekt aufgrund des erwarteten Vermietungsstandes und der guten Lage einen durchaus guten Eindruck auf uns. Gedämpft wird das Ganze allerdings von einer leider gewohnt niedrigen Eigenkapitalquote von ca. 4,7 %. Zudem lässt sich von uns als Immobilien-Laien nur schwierig einschätzen, wie einfach es sein wird, einen Käufer für das Objekt zu finden. Als Darlehensnehmerin tritt, wie so häufig, nicht der Entwickler selbst, sondern eine eigenes für das Projekt gegründete Gesellschaft auf. Im vorliegenden Fall ist dies die Cube Asset IV GmbH & Co. KG. Die Laufzeit des Darlehens beträgt 25 Monate und die Verzinsung liegt bei 5,25 % und damit leicht unter der von Konkurrenten wie Zinsland und Exporo liegt.

Zu den aktuellen Projekten von Zinsbaustein

Projekt 2: GreenVesting - Solaranlage Schönhausen

Projektbeschreibung & Diskussion:

Wer Diversifikation ernst nimmt, sollte sich nicht nur darauf konzentrieren, in möglichst viele Projekte zu investieren, sondern auch in möglichst unterschiedliche Projekttypen mit möglichst geringer Abhängigkeit (Korrelation) zueinander. Um dies zu erreichen, haben wir diesen Monat wieder einmal 500 € in ein Projekt aus dem Bereich der erneuerbaren Energien investiert. Dabei handelt es sich um eine Solaranlage in Schönhausen (Mecklenburg-Vorpommern) mit einer installierten Leistung von 1 MWp, die sich bereits seit Oktober 2013 in Betrieb befindet. Das über die Plattform GreenVesting vermittelte Darlehen weist eine recht lange Laufzeit auf (10 Jahre), wird dafür aber vergleichsweise gut verzinst (4,50 %, inkl. 0,50 % Bonus-Zins für Investitionen bis 20.08.2017). Anders als bei vielen Immobilienprojekten erfolgt die Tilgung hier jährlich statt endfällig, sodass sich das Verlustrisiko jedes Jahr um 10 % der Investitionssumme verringert.

Nun sollte man als Anleger nicht der Illusion erliegen, man würde hier den Bau eines Solarkraftwerkes fördern, denn tatsächlich dient das Darlehen dazu, die bisherigen Eigenkapitalgeber zum Teil oder vollständig aus dem Projekt zu kaufen. Das ist völlig legitim, hat jedoch mit der Förderung der Energiewende nur indirekt etwas zu tun. Schön ist immerhin, dass das Projekt durch die gesetzlich garantierten Einspeisevergütungen einen relativ konstanten Zahlungsstrom generiert, vorausgesetzt natürlich, die Sonne scheint. Ob die daraus generierten Mittel aber stets ausreichen werden, um das Darlehen zu bedienen, ist für uns nicht ohne Weiteres überprüfbar. Die der Projektbeschreibung angehängte Wirtschaftlichkeitsrechnung war für uns ohne Rückfragen an die Entwickler nicht unmittelbar nachvollziehbar. Das ist allerdings ein generelles Problem solcher Rechnungen, da diese zumeist auf vielen erklärungsbedürftigen Annahmen basieren.

Zu den aktuellen Projekten von GreenVesting