Crowdinvesting-Tagebuch Juli 2017

15.07.2017 - Stefan Erlich - 0 Kommentare

In diesem Monat investieren wir wieder einmal in drei statt nur zwei Projekte, wobei wir uns für Anlagen bei bettervest, Sarego (NEU) und greenXmoney entschieden haben. Das Projekt von bettervest tanzt dabei ein wenig aus der Reihe, widerspricht es doch eigentlich unseren Anlagerichtlinien. Darüber hinaus berichten wir über einen Skandal, der (noch) keiner ist, das bisher größte Immobilien-Crowd-Funding in Deutschland und aktuelle Bonus-Aktionen mit Boni zwischen 10 € und 50 €. Los geht es aber wie immer mit einem Gesamtüberblick über unser Portfolio.

• Unser Portfolio im Überblick mit allen Kennzahlen
• Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting
• Aktuelle Bonus-Aktionen der Plattformen
• Neue Projekte im Portfolio für Juli 2017

Der aktuelle Portfolio-Überblick mit allen Kennzahlen

Unser Echtgeld-Portfolio weist mittlerweile einen Wert von über 15.000 € auf und beinhaltet 33 aktive Projekte. Dank einer Zinszahlung von Bergfürst (Vogt Apartments) stieg unser Cash-Bestand zunächst um 12,77 €, um dann durch das neue Investment bei bettervest auf 19,34 € zu sinken. Die ursprünglich für Mitte Juli erwartete Rückzahlung und Zinszahlung aus dem Projekt "Ahl Scholl" von Zinsland wird dagegen noch bis Ende Juli dauern, sodass die entsprechenden Zahlungen aktuell noch nicht berücksichtigt sind. Sobald die 500 € aus diesem Projekt sich wieder im Cash-Bestand befinden, werden wir diese reinvestieren, sodass im Rahmen der nächsten Ausgabe des Crowdinvesting-Tagebuches wahrscheinlich wieder drei Investments erfolgen können.

Traurige Nachrichten gibt es dagegen vom Projekt "Bürgerenergiepark Eberswalde" (LeihDeinerUmweltGeld). Der Projekteigner befindet sich leider im Zahlungsverzug und konnte daher die eigentlich fällige Zinszahlung und Tilgung nicht leisten. Nach Angaben von LeihDeinerUmweltGeld hatte ein Maschinenschaden zu teuren Reparaturen geführt, die die eigentlich zuständige Versicherung bis heute nicht vollständig bezahlt hat. Noch ist es nur ein Zahlungsverzug und keine Pleite, aber das Ganze zeigt wieder einmal deutlich, dass Teilausfälle langfristig nicht zu vermeiden sein werden. Aktuell sind wir dafür aber mit unserer breiten Streuung gut gewappnet, schließlich mussten wir in 1,5 Jahren Echtgeld-Portfolio noch keinen einzigen Ausfall verbuchen.

Tipp: In unserem Echtgeld-Portfolio können Sie alle Projekte einsehen, in die wir bisher investiert haben, inkl. dem aktuellen Projektstatus. Am Ende der Seite finden Sie zudem zwei Links mit der Möglichkeit, sich die kompletten Projekt- und Zahlungsdaten als CSV-Datei zu exportieren. Falls Sie Feedback dazu haben, einfach kurz eine E-Mail an info@kritische-anleger.de.

Zum Portfolio mit der vollständigen Projektübersicht

Neuigkeiten & Gedanken zum Thema Crowdinvesting

Vermeintliche Skandal-Nachrichten auf Bildzeitungsniveau

Für einiges an Aufregung hat in den letzten Wochen ein Bericht des Online-Magazins Gerlachreport gesorgt (wir verlinken aus unten erläuterten Gründen bewusst nicht auf die Quelle). Darin wird über eine Pleite der "Unternehmensgruppe Sensus" von Gerhard Schaller berichtet, die mit mehr oder weniger direkter Beteiligung Immobilienprojekte über die Plattformen Zinsland und Bergfürst finanziert hat. Da ist die Rede von "Betrug", "Unterschlagung" und "Veruntreuung", ohne jedoch konkrete Quellen zu nennen und fachlich korrekt zwischen den Sachverhalten und Verbindungen zu unterscheiden. Ja, Herr Schaller ist nicht gerade für seine klaren und durchsichtigen Firmenkonstrukte bekannt (siehe Details unseres Finanzjokers hier und hier), allerdings ist Sensus nicht mit Zinsland, Bergfürst oder gar dem von vielen Crowd-Anlegern gezeichneten Darlehen gleichzusetzen.

Dass die Sensus-Gruppe tatsächlich in Schwierigkeiten ist, ist bis heute nicht bewiesen und tatsächlich plant man nach Angaben eines FAZ-Artikels vom 13.07. sogar die vorzeitige Rückzahlung der Darlehen, um die Vorwürfe zu entkräften. Das Online-Portal Gerlachreport ist nicht gerade für seine seriöse Berichterstattung bekannt. Dafür reicht eigentlich schon ein kurzer Blick auf die Startseite, die mit Schlagzeilen und Bildern im Bildzeitungsstil aufwartet. Lassen Sie sich von solchen Portalen nicht aus der Ruhe bringen. Ohne Quellenangaben und konkrete Beweise oder gar greifbare Verluste gilt zum Schutze beider Seiten stets die Unschuldsvermutung. Das hat nichts mit "Crowdinvesting-freundlicher" Berichterstattung zu tun, sondern ist ein Ausdruck von Fairness und Neutralität. Wer bei handwerklich so schlechtem Journalismus des Gerlachreports in Panik gerät, sollte sich ganz grundsätzlich überlegen, ob eine so risikoreiche Anlageklasse wie Crowdinvesting für ihn überhaupt geeignet ist.

iFunded start größtes Immobilien-Crowdinvesting per Anleihe

Die Immobilien-Plattform iFunded hat kürzlich das bisher größte Immobilien-Crowdinvesting-Projekt online gebracht, das zudem nicht, wie sonst üblich, per Nachrangdarlehen finanziert wird, sondern über eine klassische besicherte Anleihe. Das Projekt hat ein Volumen von 10 Mio. € und befindet sich derzeit noch in der Private-Placement-Phase, in der Großanleger ab 100.000 € investieren können. Später sollen auch kleinere Stückelungen ab 1.000 € möglich sein. Da es sich hier um ein richtiges Wertpapier aus der regulierten Finanzwelt handelt, benötigen Sie ein Depot, in das die Anleihe übertragen werden kann (siehe z. B. unsere Empfehlung Comdirect).

Die Anleihe wird mit 5,5 % verzinst, hat eine Laufzeit von etwa 3,5 Jahren und soll auch regulär über die Börse handelbar sein, sodass theoretisch ein vorzeitiger Ausstieg möglich sein wird, vorausgesetzt es gibt interessierte Käufer. Beachten Sie, dass die Bezeichnung "besicherte Anleihe" im Fall des Projektes "Eisenzahnstraße" nichts mit der klassischen Besicherung durch einen Grundbucheintrag zu tun hat. Hier dient als Sicherheit lediglich ein Treuhandkonto, auf das ein Teil der Erlöse aus der Anleihenemission und dem Verkauf der Wohnungen eingezahlt wird.

Weitere Infos zur iFunded-Anleihe

Umbenennung: Aus Crowdfunding wird Crowdinvesting

Vielleicht haben Sie es schon bemerkt: Wir nutzen den Begriff Crowdfunding auf unseren Seiten fast gar nicht mehr. Das hat den Hintergrund, dass sich in der Praxis mittlerweile der Begriff Crowdinvesting durchgesetzt hat, sowohl bei den Plattformen als auch bei Anlegern. Inhaltlich bezeichnet Crowdfunding als eine Art Oberbegriff jegliche Art der kleinteiligen Finanzierung über eine größere Anzahl von Investoren. Crowdinvesting wird dagegen spezifischer für Finanzierungen verwendet, die einen eigenkapitalähnlichen Charakter haben, also z. B. durch eine direkte Beteiligung als Gesellschafter oder, wie bei Immobilien und erneuerbaren Energien zumeist üblich, im Rahmen von nachrangigen Darlehen, die ein ähnliches Risikoprofil aufweisen wie Eigenkapital.

Welche Rendite ist eigentlich die korrekte?

Im Zuge der Live-Stellung unserer Projektübersicht für das Echtgeld-Portfolios tauchte die Frage der korrekten Renditeberechnung für unser Portfolio wieder einmal auf. Bisher hatten wir (zugegebenermaßen recht dilettantisch) einfach nur die nominalen Zinssätze der Plattformen mit dem jeweiligen Anlagebetrag multipliziert und aus den daraus gewonnenen Zinserträgen pro Jahr die durchschnittliche zu erwartende Jahresrendite berechnet. Diese Renditezahl ist aber in vielerlei Hinsicht problematisch und spiegelt nicht die effektiv erzielte Rendite wider.

Nach längerer Recherche stellte sich heraus, dass der sogenannte Time Weighted Return ("Zeitgewichtete Rendite") für unseren Fall die wohl aussagekräftigste Renditezahl darstellt. Als Herausforderung hat sich jedoch die Berechnung herausgestellt. Unsere eigenen internen Berechnungen decken sich leider nicht mit denen der bei vielen Profi-Anlegern anerkannten Software Portfolio Performance. Eine Anfrage im Forum von Portfolio Performance brachte bisher leider noch kein Feedback ein.

Sollten Sie sich mit dem Thema Renditeberechnung bei Portfolios (insbesondere zeitgewichtete Rendite) näher auskennen, würden wir uns über eine kurze E-Mail an info@kritische-anleger.de freuen. Wir würden Ihnen gern ein paar spezifische Fragen dazu stellen.

Aktuelle Bonus-Aktionen von Crowdinvesting-Plattformen

Im Folgenden finden Sie alle uns aktuell bekannten Bonus- und Sonderaktionen der Crowdinvesting-Plattformen. Bitte lesen Sie vor einer Nutzung dieser Aktionen stets das Kleingedruckte und machen Sie sich immer bewusst, dass solche Bonus-Aktionen nicht aus reiner Nächstenliebe offeriert werden. Die Crowdinvesting-Plattformen haben natürlich ein großes Interesse daran, dass Sie bei ihnen investieren. Die Entscheidung für Crowdinvesting sollte nicht von einer Bonus-Aktion abhängig gemacht werden, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Risikoneigung/Risikotragfähigkeit.

Neue Projekte im Portfolio - Übersicht & Besprechung

Im Folgenden finden Sie alle Projekte, in die wir diesen Monat investiert haben. Beachten Sie, dass die im Kontext des jeweiligen Projektes gemachten Äußerungen keine Anlageempfehlungen sind, sondern nur unsere Beobachtungen und Gedanken widerspiegeln.

Projekt 1: Solarnetz für das Dorf Tunga Jika in Nigeria (bettervest)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Im Zuge der Live-Stellung unseres Echtgeld-Portfolios als eigene Unterseite von Kritische-Anleger.de fiel uns auf, dass unser Cash-Bestand von 56,57 € zwar nicht sonderlich hoch war, aber doch ausreichen würde, um bei einer der wenigen Plattformen mit relativ geringer Mindestanlage zu investieren (einfach im Crowdinvesting-Vergleich nach Mindestanlage sortieren). Dazu gehört neben Bergfürst vor allem auch bettervest, die sich auf Energieprojekte mit sozialem Nutzen fokussiert haben. Sozialer Nutzen bedeutet in dem Kontext vor allem Afrika, was bei uns konservativen kritischen Anlegern natürlich immer die Alarmglocken läuten lässt (Stichwort Wechselkursrisiko und Counterparty Risk). Eine nominale Rendite von 10 % für ein Projekt in Ghana trägt da sicherlich nicht zur Steigerung des Vertrauens bei. Und doch haben 50 € unseres eigenen Geldes ihren Weg in das Projekt "Solarnetz für das Dorf Tunga Jika in Nigeria" gefunden. Warum?

Für uns vereint dieses Projekt die Eigenschaften einer klassischen Spende mit denen eines renditeorientierten Investments. Die 10 % sind extrem attraktiv, trotz der 10%igen nigerianischen Quellensteuer, die automatisch einbehalten wird (und theoretisch hierzulande angerechnet werden kann). Gleichzeitig besteht aber ein Wechselkursrisiko, denn die nigerianische Firma Nayo Tropical Technology Ltd. nimmt das Darlehen in Euro auf, erhält im Rahmen des Projektes aber nur Einnahmen in lokaler Währung (Naira) und der Naira hat in den letzten Monaten und Jahren gegenüber dem Euro kontinuierlich an Wert verloren (siehe OnVista) - keine gute Konstellation also. Dann ist da aber diese Vorstellung, mit dem eigenen Investment dafür sorgen zu können, dass ein Dorf im ländlichen Nigeria plötzlich nicht nur ein Stromnetz bekommt, sondern der Strom auch noch überwiegend aus erneuerbaren Energien kommt. Das klingt für den rational denkenden und renditeorientierten Anleger reichlich irrational, aber wir sehen unsere Aufgabe im Rahmen dieses Echtgeld-Portfolios auch ein wenig darin, Experimente zu wagen, damit Sie diese nicht selbst wagen müssen. Wir sammeln für Sie Praxiserfahrungen, auch wenn dabei einmal Geld verloren geht.

Dieses Investment ist also ein Experiment, basierend auf einer irrationalen Entscheidung, denn aus Anleger-Perspektive spricht vieles gegen dieses Projekt als Geldanlage. Unser Einsatz ist mit 50 € aber limitiert und mental bereits als Spende verbucht. Geht alles gut, freuen wir uns über die sozialen Vorteile und die Zinsen. Geht es schief, haben wir mental nichts verloren, aber ggf. ein kleines Stück zur Verbesserung der Situation in Nigeria beigetragen.

Zu den aktuellen Projekten von bettervest

Projekt 2: Schopenhauerstraße 61-63, Wien (Sarego)

Projektbeschreibung & Diskussion:

Sarego ist bei uns erst kürzlich als neue Plattform gestartet und setzt auf die White-Label-Software der Frankfurter CrowdDesk GmbH, die wir bereits von LeihDeinerUmweltGeld und GreenVesting kennen. Bei dem von uns ausgewählten Projekt handelt es sich um eine Bestandsimmobilie im Wiener Stadtteil Währing, die im Zuge einer Sanierung neu aufgeteilt und in Form von größeren Wohneinheiten wieder veräußert werden soll. Laut Projektbeschreibung befindet sich das Ganze bereits in der Bauphase, sodass die Fertigstellung im Frühjahr 2018 nicht mehr fern ist. Projektentwickler ist die Vermehrt GmbH, die nach eigenen Angaben bereits 38 Projekte mit einem Volumen von 178 Mio. € abgewickelt hat. Das lässt sich freilich nur schwer nachprüfen, allerdings lässt es zumindest auf eine gewisse Erfahrung hoffen. Als Darlehensnehmerin tritt, wie bei Immobilienprojekten häufig üblich, nicht der Entwickler selbst, sondern eine eigens gegründete Projektgesellschaft auf (FJP Investment & Development GmbH).

Das nachrangige Darlehen wird mit attraktiven 6,50 % verzinst und hat eine ebenso attraktive Laufzeit von 1,25 Jahren. Zinszahlung und Tilgung erfolgen gemeinsam am Ende der Laufzeit. Aktuell anvisiert ist hierfür der 15.12.2018, wobei dieser Termin nur als Orientierung dient, da die Rückzahlung stets in einem gewissen Zeitfenster erfolgen kann und nicht auf einen Tag fixiert ist. Erschreckend niedrig fällt mit 3,4 % die Eigenkapitalquote des Projektes aus, was aber für Crowdinvesting-Immobilien leider durchaus üblich ist, da die Crowd-Finanzierung einen gewissen Teil des Eigenkapitals ersetzt. Immerhin scheinen die geplanten Quadratmeterpreise im Kontext der aktuellen Durchschnittspreise für den Stadtteil Währing halbwegs realistisch zu sein (siehe Projektbeschreibung unter Konditionen -> Downloads -> Finanzkennzahlen). Insgesamt macht das Projekt einen guten Eindruck auf uns, allerdings hängt wie immer bei Immobilienprojekten alles am seidenen Faden des Immobilienmarktes. Bleibt die Nachfrage hoch, geht wahrscheinlich alles gut. Wenn nicht, ...

Zu den aktuellen Projekten von Sarego

Projekt 3: PV Ebersbach-Ried (greenXmoney)

Projektbeschreibung & Diskussion:

greenXmoney wird von Crowdinvesting-Anlegern gern vernachlässigt - aus unserer Sicht zu Unrecht. Dass das Interesse an dieser Plattform so gering ist, liegt zum einen sicherlich an den vergleichsweise niedrigen Renditen und zum anderen an den oft sehr langen Laufzeiten (z. B. 13 Jahre beim vorliegenden Projekt). Letzteres ist natürlich ein berechtigter Problempunkt, den auch wir nicht wegdiskutieren können. Bei den niedrigeren Renditen von 2-4 % ist allerdings stets zu beachten, dass es sich bei greenXmoney nicht um die normalerweise üblichen nachrangigen Darlehen handelt, sondern um sogenannte Forderungskaufverträge. Dabei ist das Ausfallrisiko niedriger, da man dem Projekteigner lediglich die Forderungen gegenüber dem jeweiligen Energieunternehmen abkauft.

Mittlerweile ist es sogar so, dass die Einnahmen des Projektes aus den Einspeisevergütungen gar nicht erst auf dem Konto des Projekteigners landen, sondern auf einem Treuhänderkonto, vom dem die Investoren direkt ausgezahlt werden. Dadurch entfällt der Projekteigner als Faktor für die Bonität. Das Ganze ist deswegen natürlich noch lange kein todsicheres Investment, aber das Risiko scheint gegenüber klassischen Crowdinvesting-Nachrangdarlehen doch deutlich reduziert. Ohne breite Streuung, wie wir sie in unserem Echtgeld-Portfolio aufbauen, würden wir aber auch bei greenXmoney nicht investieren, denn niemand weiß, welch unvorhersehbare Ereignisse die Zahlungsströme in den kommenden 10 bis 15 Jahren beeinflussen werden.

Beim vorliegenden Projekt handelt es sich um die Photovoltaikanlage eines Herrn Thomas Mehlitz in der baden-württembergischen Gemeinde Ebersbach-Musbach. Die Anlage hat eine installierte Gesamtleistung von 22,68 kWp und ist seit Juni 2010 in Betrieb. Die von greenXmoney angegebene Rendite liegt bei 3,14 %, wobei die Zinszahlung jeweils halbjährlich zum Februar und August erfolgt, was einen netten Zahlungsstrom generiert, ähnlich zu Dividenden bei Aktien. Die Laufzeit liegt bei den bereits erwähnten und sehr langen 13 Jahren. Da wir aber ohnehin einen langen Anlagehorizont haben und uns die Diversifikation wichtiger ist als schnelle Renditen, haben wir uns dennoch für dieses Projekt entschieden. greenXmoney erhebt für das Investment im Übrigen eine Gebühr in Höhe von 20 €, die wir in unserem Echtgeld-Portfolio separat verbucht haben.

Zu den aktuellen Projekten von greenXmoney