15.11.2016 - Stefan Erlich - 0 Kommentare
Der November brachte (neben kühlerem Wetter) wieder einmal zwei neue Investments für unser Crowdfunding-Portfolio mit Echtgeld. Dabei überzeugte unser erstes Projekt durch die ungewöhnlich hohe Eigenkapitalquote und das zweite vor allem durch den Projekttyp (erneuerbare Energien). Doch was taugen diese zwei Projekte bei genauerem Hinsehen? Details dazu finden Sie in den ausführlichen Projektbesprechungen. Darüber hinaus freuen wir uns über die zweite Zinszahlung aus einem Portfolioprojekt.
In diesem Abschnitt wollen wir wie immer unsere neuen Investments vorstellen, einen kurzen Blick auf die Kennzahlen unseres Portfolios werfen und darüber hinaus einige Neuigkeiten und Gedanken zum Thema präsentieren.
Im November haben wir erneut 1.000 € unseres eigenen Ersparten in Crowdfunding-Projekte gesteckt, wobei wir eine gute Mischung aus erneuerbaren Energien und Immobilien gewählt haben. Dadurch stieg der Wert des Portfolios auf 7.020 € und der Anteil der erneuerbaren Energien daran von 29,40 % im letzten Monat auf 32,34 %. Mit insgesamt 16 Projekten sind wir nun auf einem guten Weg in Richtung breiter Diversifikation, allerdings sind es immer noch zu wenig Projekte, um mögliche Verluste verlässlich aufzufangen.
Geht uns jetzt z. B. ein Projekt pleite, so verlieren wir 500 €, erwirtschaften aber mit der erwarteten Durchschnittsrendite nur etwa 400 € an Zinsen pro Jahr vor Steuern (ca. 300 € nach Steuern). Erst ab einer Investitionssumme von ca. 12.000 € kommen wir an den Punkt, ab dem uns theoretisch jedes Jahr ein Projekt ausfallen kann, ohne dass wir (auch nach Steuern) Geld verlieren. Das ist natürlich kein gewünschtes Szenario, aber niemand weiß derzeit, wie sicher die Projekte wirklich sind und je mehr wie streuen, um so robuster sind wir mit unserem Portfolio gegenüber unvorhersehbaren Ausfällen. Das Ziel sollte sein, mit einem Ausfall pro Jahr immer noch eine Rendite erwirtschaften zu können, die deutlich über der von Festgeld liegt.
Zu unserer Verwunderung fanden wir am 19.10. eine Zinszahlung von auf unserem Konto vor. Es handelt sich dabei um eine Auszahlung aus dem Projekt "Vogt Apartments", in das wir im September investiert hatten. Laut Projektbeschreibung sollten die Zinsen eigentlich erst zum 31.12. ausgezahlt werden, allerdings kam nun schon vorzeitig eine Auszahlung in Höhe von 1,47 € (nach Abzug von Steuern). Eine Anfrage bei läuft. Unser (unverzinster) Cash-Bestand stieg durch die Auszahlung nun auf 3,02 €.
In den letzten Wochen sind zwei neue Crowdfunding-Plattformen bei uns gestartet. Da ist zum einen GeldzuGrün, die sich aktuell hauptsächlich auf Solarprojekte konzentriert und zum anderen ReaCapital, die sich als weitere Immobilienplattform mit dem gewissen Extra am Markt platzieren möchte. Das gewisse Extra ist hier die Absicherung des Investments über eine Bestandsimmobilie, die durch einen Grundbucheintrag an einen Treuhänder abgetreten ist, der diese im Falle von Problemen beim Projekt verwerten kann. ReaCapital bezeichnet dies als "Realsicherheit", allerdings handelt es sich noch immer um ein Nachrangdarlehen mit den entsprechenden Konsequenzen. Die Realsicherheit sollte daher mehr als nettes Beiwerk denn als Argument für eine Anlage gesehen werden, ähnlich zur Einlagensicherung bei Tagesgeld- und Festgeld - ein Auffangnetz für den Notfall, das funktionieren kann, aber nicht als selbstverständlich angesehen werden sollte.
Wir hatten dieses Problem bereits im letzten Crowdfunding-Tagebuch angesprochen als sich zeigte, dass ein neues Projekt von Exporo vom gleichen Immobilienentwickler umgesetzt wird wie ein anderes Exporo-Projekt, das wir bereits in unserem Portfolio hatten. Es stellte sich dabei die Frage, inwiefern es unserem Ziel der breiten Diversifikation entgegenläuft, wenn mehrere Projekte vom gleichen Entwickler umgesetzt werden. In etwas abgewandelter Form tauchte das Problem nun diesen Monat wieder auf, nachdem wir in das aktuelle Projekt von iFunded investiert hatten.
Es stellte sich bei genauerem Hinsehen heraus, dass hier wie beim ersten Portfolio-Projekt dieser Plattform ("Caspar Theyss") die Skjerven Group mit im Boot ist. Wer dabei wie genau Einfluss auf welche Aspekte des Projektes hat, lässt sich von außen nicht vernünftig erkennen, allerdings bleiben einige Fragezeichen hinsichtlich der Tauglichkeit zur Diversifikation. Wir haben daher intern beschlossen, Projekte mit gleichem Projektentwickler zukünftig zu meiden, sofern im Markt zum jeweiligen Zeitpunkt ausreichend Alternativen zur Verfügung stehen.
Der ein oder andere mag dies vielleicht als Überreaktion bezeichnen, allerdings wollen wir von vornherein vermeiden, dass uns aufgrund von Problemen bei einem Entwickler plötzlich mehrere Projekte in die Binsen gehen. Dies können wir aber nur erreichen, wenn wir auch bei den Projektentwicklern auf Diversifikation setzen, sprich, die Korrelation zwischen den Projekten so gering wie möglich halten.
Auch diesen Monat möchten wir auf unseren eigenen Crowdfunding-Newsletter hinweisen. Darin berichten wir jeden Monat zum 15. im Rahmen einer Kolumne über ein spezifisches Thema (z. B. die Sicherheit von Crowdfunding-Projekten), stellen neuen Plattformen und Projekte vor und veröffentlichen immer wieder auch exklusive Bonus-Aktionen für Kritische-Anleger-Abonnenten. Die Anmeldung zum Newsletter muss derzeit leider noch über unser reguläres Anleger-Update erfolgen. Sie erhalten dann am Folgetag eine E-Mail mit dem Aktivierungslink für den Crowdfunding-Newsletter. Wir freuen uns auf Sie als neuen Leser!
Bei dem Projekt handelt es sich um eine Bestandsimmobilie in Berlin Mitte (Moabit), die mit Hilfe der Finanzierung modernisiert und weiterverkauft werden soll. Dabei werden allerdings nur die Gemeinschaftsräume und leerstehende Wohnungen einer Modernisierung unterzogen. Bestehende Mieter verbleiben in ihren Wohnungen, wodurch die Immobilie weiterhin Mieteinnahmen generiert. Das Projekt wird von der Skjerven Group umgesetzt, die sich auch für das im September diesen Jahres in unser Portfolio aufgenommene Projekt "Caspar Theyss" verantwortlich zeichnet (Gedanken dazu siehe oben). Leider ist uns dieser Umstand erst nach der Investition aufgefallen, denn eigentlich wollen wir solche Klumpenrisiken im Portfolio vermeiden.
Die Skjerven Group verzinst das Projekt mit 5 % pro Jahr, wobei die Zinsen halbjährlich ausgezahlt werden. Die Laufzeit ist mit 12 Monaten extrem kurz, was bei Anlegern auf Gegenliebe stoßen dürfte und auch die Eigenkapitalquote von 32 % hinterlässt einen insgesamt positiven Eindruck des Projektes. iFunded stuft das Projekt auf der hauseigenen Risikoskala in die Kategorie A ein ("niedriges Risiko"). Das soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich hier um ein risikoreiches Investment handelt! Schön finden wir im Übrigen, dass iFunded hinsichtlich der Kriterien für den Risikoindex sehr transparent ist. So kann sich theoretisch jeder ein eigenes Bild von der Herkunft der Einstufung als "A" machen, unabhängig davon, ob dies nun gerechtfertigt ist oder nicht.
Es handelt sich hier um ein Projekt der noch relativ neuen Crowdfunding-Plattform GeldzuGrün. Den Initiator von GeldzuGrün konnten wir kürzlich bei uns im Interview einige Fragen zu den Plänen der Plattform stellen. Beim aktuellen Projekt geht es um eine Finanzierung für die MEP Werke GmbH, die im Rahmen eines Full-Service Miet-Modells Solaranlagen auf Dächern von Einfamilienhäusern in Deutschland installieren. Die Idee dahinter ist, Hausbesitzern gegen eine monatliche Gebühr die hohen Anschaffungskosten und den Aufwand für Wartung und Installation abzunehmen. Dafür kann der erzeugte Strom vom Hausbesitzer selbst verbraucht und damit Energiekosten gespart werden.
Das nachrangige Darlehen hat eine recht lange Laufzeit von 7 Jahren und leider erfolgt auch die Tilgung erst am Laufzeitende. Immerhin werden aber die Zinsen jährlich gezahlt. Das Projekt erscheint damit als Ganzes bei einer Verzinsung von 5 % etwas weniger attraktiv als viele Immobilienprojekte, allerdings wollen wir bewusst auch in solche Projekte investieren, um dem Ziel der Diversifikation treu zu bleiben. Da das Geschäftsmodell zu einem großen Teil auf der gesetzlich garantierten Einspeisevergütung beruht und zudem breit gestreut ist (einzelne Hausbesitzer), glauben wir, dass es gut geeignet ist, um die Korrelation zwischen den Projekten in unserem Portfolio zu verringern.
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